Ingatlanok adásvétele: foglaló vagy előleg?

Ingatlanok adásvétele

foglaló vagy előleg?

Foglaló vagy előleg?

Vajon tisztában vagyunk-e azzal, mi is valójában a foglaló szó jelentése? A köztudatban a foglaló az adásvételi szerződéshez kötődik. Az emberek nagy része annyit tud róla, hogy ha a vevő visszalép az ügylettől, az adott foglaló elvész.

Polgári Törvénykönyv (Ptk.)

Nézzük meg pontosan, miképp rendelkezik a foglalóról a Polgári Törvénykönyv (Ptk.):
"Szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglaló adható. A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg vagy más dolog csak akkor tekinthető foglalónak, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétséget kizáró módon kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló nem alkalmas beszámításra, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni."

foglaló

A fenti rendelkezésből megállapítható, hogy foglalót kikötni nem kizárólag adásvételnél lehet, bár valóban, a leggyakrabban adásvételnél szokták alkalmazni. A foglaló másik nagyon fontos fogalmi ismérve, hogy foglaló csak és kizárólag szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg, vagy más dolog lehet. Ez két dolgot jelent, egyrészt szerződés nélkül nem beszélhetünk foglalóról, másrészt pedig a szerződéskötést megelőzően, vagy a szerződéskötést követően - akár a szerződés rendelkezései szerint - átadott pénzt vagy más dolgot nem lehet foglalónak minősíteni. Fontos szabály még ehhez kapcsolódóan, hogy a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.

előleg

Természetesen létezik olyan a gyakorlatban - különösen ingatlanközvetítés esetén - amikor a szerződéskötést megelőzően átadott pénzösszeget vagy más dolgot a felek egyező akarattal foglalónak minősíthetik a szerződés megkötésekor, ebben az esetben már betölti a foglaló a rendeltetését. Az előleg abban különbözik a foglalótól, hogy annak nincs biztosítéki jellege. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a szerződés - mindegy kinek - felróható okból nem megy teljesedésbe, akkor az előleg visszajár.

foglaló vagy előleg?

Tekintettel arra, hogy a foglaló szerződéshez kötődik, fontos tisztázni a szerződés fogalmát. A Ptk. úgy rendelkezik, hogy a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Ez azt jelenti, hogy a felek között létre kell jönnie egy megállapodásnak a szerződés feltételeiről. Szerződés létrejöhet szóban, írásban, sőt ráutaló magatartással is. Jogszabály csak bizonyos szerződések érvényességéhez, így például ingatlan adásvételi szerződéshez követeli meg az írásbeliséget. Az írásbeli szerződésnél - vita esetén - könnyebb a feltételek megállapítása, hisz azokat rögzítették. Szóbeli megállapodásnál már sokkal nehezebb a bizonyítás.

Ingatlanok adásvétele

Ha probléma merül fel, én a visszajáró foglalót a kötelezett önként nem fizeti vissza, akkor az első dolog, amit tehetünk, hogy írásban, ajánlott tértivevényes levélben felszólítsuk az illetőt a foglaló visszaadására. Természetesen az írásbeli felszólítás nem kötelező. A kötelezett nem teljesítése esetén bíróság előtt tudja érvényesíteni igényét, illetve fogyasztói szerződés esetén fordulhat a békéltető testülethez is. A békéltető testületi eljárás ingyenes és gyors, míg a bírósági eljárás költséges és hosszadalmas. A bizonyítási teher is a felperest terheli, a bizonyítatlanság is az ő terhére esik.

forrás: www.epitinfo.hu Új ingatlan